Od danas prestaje moratorij, poljoprivredno zemljište mogu bez ograničenja kupovati stranci! Čeka li nas isti scenarij kao i sa stambenim kvadratima?!
Rasprodaja ‘obiteljskog nakita’ u vidu prelaska vlasništva nad golemim plodnim površinama po Slavoniji, ali i ostatku Hrvatske, u ruke stranaca, privatnika i korporacija?
Hoće li nam se i u slučaju poljoprivrednog zemljišta dogoditi isto što se dogodilo stambenim kvadratima, nezaustavljiv rast cijena? Rasprodaja ‘obiteljskog nakita’ u vidu prelaska vlasništva nad golemim plodnim površinama po Slavoniji, ali i ostatku Hrvatske, u ruke stranaca, privatnika i korporacija?
Odgovor će dati samo vrijeme, no zakonski okvir od početka srpnja dozvoljava strancima, državljanima EU preciznije, kupnju i vlasništvo nad poljoprivrednim zemljištem u neograničenim količinama. Moratorij na tu mogućnost trajao je deset godina, od ulaska RH u EU, a od ovog ljeta prestaje takva djelomična zaštita, makar su i ovih godina stranci, ne samo državljani iz zemalja EU, zaobilazili propise tako što bi osnivali tvrtke u Hrvatskoj pa bi potom kupovali zemljišta…
Spas od rasprodaje – nesređene zemljišne knjige?
Ipak, od 1. srpnja je na snazi ipak nekakva ‘zaštita’ od potpune rasprodaje. Kako nam naglašava Josipa Razlog, pravnica dobro upoznata s problematikom, država je prema važećem Zakonu o poljoprivrednom zemljištu predvidjela pravo prvokupa: poljoprivredno zemljište površinom veće od deset hektara (u kontinentalnom dijelu zemlje) te veće od jednog hektara (na priobalju) prodavatelj mora prvo ponuditi državi na kupnju. Tek ako resorno ministarstvo odnosno odgovarajuća državna tijela otklone mogućnost kupnje po tržišnoj cijeni, tada prodavatelj može poljoprivredno zemljište prodati kupcu, ali ne po cijeni nižoj od one koja je bila ponuđena državi! Rok za odgovor je uobičajenih 30 dana, dodaje naša sugovornica.
‘Stranci sad imaju odriješene ruke za kupnju zemljišta, pogotovo po Slavoniji. Moratorij je proveden kako bi se riješili vlasnički dokumenti. Iako je stanje na pojedinim sudovima nešto bolje te se stvari brže rješavaju, još uvijek je stanje katastrofalno. Još uvijek su čestice u vlasništvu 1/150 recimo, još uvijek ima puno nasljednika koji nisu sređivali dokumente, što zbog inertnosti, što zbog neukosti.’ – pravnica vidi stanje po katastrima i zemljišnim knjigama kao ključnu prepreku u rasprodaji terena ozbiljnim kupcima. Ipak, upozorava na jedan drugi problem kojeg smo svjedočili godinama: smatra da je realno očekivati da su se predstavnici lokalnih vlasti unaprijed pripremili na ovu situaciju te znaju kakvo je stanje na njihovom području, toliko da nije isključen zakulisni dogovor s budućim kupcima – prenamjena zemljišta u građevinsko jedan je od dobro poznatih manevara…
Što se tiče prvokupa, odvjetnica Josipa Razlog drži kako je to doista u interesu države, kako bi okrupnjavanjem zemljišta lakše upravljala pa i davala u najam zainteresiranim poljoprivrednicima.
Loše iskustvo
Jasno, pitanje je hoće li država imati novca za kupnju zemljišta tako ponuđenih pravom prvokupa. Iskustvo naše sugovornice kaže kako će biti dosta stranih kupaca zainteresiranih za manje čestice poljoprivrednih zemljišta, terene puno manje od hektara koje će kupovati kako bi ih ‘povezali’ s ranije kupljenim apartmanima ili vikendicama.
Vlada RH je uvela pravo prvokupa kao jedan oblik ‘osigurača’ od rasprodaje bez kontrole jer je poljoprivredno zemljište Ustavom određeno kao dobro od osobitog gospodarskog i ekološkog značenja te ima osobitu zaštitu.
Doduše, iskustvo koje imamo u proteklih deset godina vezano za stambene nekretnine i građevinsko zemljište nekako nam ne daje naslutiti sretan kraj. Pravo divljanje cijena stambenih kvadrata te zemljišta za gradnju kuća i vikendica sigurno su potpomogli bogati državljani EU koji su krenuli u kupnju nekretnina, prvenstveno uz obalu Jadrana. Tako je danas slučaj da velik broj kuća, apartmana i stanova u mjestima uz more posjeduju stranci – koriste ih kao vikendice, odnosno za dolazak na odmor u ljetnim mjesecima, ali nije mali broj državljana EU pa čak i drugih zemalja – kroz firme koje su osnovali u Hrvatskoj – koji nekretnine iznajmljuje!
‘Iako naša firma većinom posluje s rezidencijalnim nekretninama, u ovom slučaju mi se čini da neće doći do nekog naglog porasta cijena. Naravno, kupnja terena je uvijek dobra investicija, sigurno će rasti cijene, zemljište se ne proizvodi … No špekulativna kupnja bi zahtijevala prilične iznose i površine, jednostavno nema računice u parcelama vrijednim deset ili 20 tisuća eura.’ – dosta je rezolutan stručnjak za nekretnine. Ipak, svjedok je ranijoj kupnji ‘tabela’ poljoprivrednih terena po Slavoniji kojima je jedna veća hrvatska firma okrupnila preko 400 hektara kvalitetnog zemljišta. Kupnju hrvatske zemlje ne vidi kao neku posebnu opasnost, makar zna da recimo Poljaci, njihove firme, aktivno traže prilike za kupnju velikih polja zbog svojih projekata. ‘Mi smo blizu svemu, praktički u sredini Europe, moglo bi to s cijenom koja je najniža u EU ipak privući velike europske ulagače, velike proizvodne firme.’
Skok cijena – izvjestan
Dio motiva za provođenje moratorija na otvoreno tržište je bio u sređivanju dokumentacije. Naravno, nesređene zemljišne knjige i neusklađenost s katastarskim podacima, generalno vrlo nizak postotak uređenih vlasničkih odnosa, nije se značajnije promijenio u ovih desetak godina. Što, eto, može biti neka vrsta spasa od rasprodaje poljoprivrednog zemljišta – teško će se iti jedan ozbiljan investitor upustiti u kupnju velike i vrijedne (makar je kod nas cijena poljoprivrednog zemljišta među najnižima u EU, još uvijek) nekretnine bez čistih papira… Manje površine sigurno će se prodavati, a sve skupa, jednako je sigurno, dovest će do skoka cijena poljoprivrednog zemljišta po cijeloj Hrvatrskoj. Najviše naravno u priobalju.
Velike promjene događaju se i po pitanju davanje državnog zemljišta u zakup. Do sada su se pravi poljoprivrednici često bunili načinom na koji jedinice lokalne samouprave daju u zakup zemljište, jer se često događalo da ga dobiju oni koji se ne bave poljoprivredom. No, to je problem za neke druge službe kao što se zlorabilo sufinanciranje uzgoja stoke, kada su neki ‘poljoprivrednici’ koristili subvencije, a o životinjama nisu, ako si ih uopće imali, ni najmanje brinuli. Što se tiče poljoprivrednog zemljišta, davat će se u zakup javnim natječajem koji bi se, kao i onaj o prodaji, trebao provoditi elektronički. Na natječaju se bira najbolji na osnovu prikupljenih bodova, a veći broj bodova dobiva onaj tko na poljoprivrednom zemljištu ostvaruje višu dodanu vrijednost, pomaže i domicilnost, odnosno nastanjenost u lokalnoj jedinici koja daje zemljište u zakup, mladost, ekološku proizvodnju te spremnost na udruživanje.
